Eigenmietwert fällt: 3 Steuertipps für Stockwerkeigentümer bis 2029

Die Schweiz hat abgestimmt: Der Eigenmietwert fällt gemäss dem Beschluss des Bundesrates per 1. Januar 2029 weg.

Damit entfallen bei selbstgenutztem Wohneigentum auch viele der bisherigen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten.

Für Stockwerkeigentümer schliesst sich das Zeitfenster für Steueroptimierungen – aber es ist noch offen.

Tipp 1: Einlagen in den Erneuerungsfonds erhöhen

Einlagen in den Erneuerungsfonds sind heute grundsätzlich als Unterhaltskosten steuerlich abzugsfähig, sofern die Voraussetzungen der zuständigen kantonalen Steuerbehörde erfüllt sind.

Typischerweise sind insbesondere folgende Punkte relevant:

1. Die Einlagen werden auf einem Konto der Stockwerkeigentümergemeinschaft geführt und bleiben dem Erneuerungsfonds eindeutig zugeordnet.
2. Es handelt sich um eine echte Stockwerkeigentümergemeinschaft – Mit- oder Gesamteigentum genügt grundsätzlich nicht.
3. Das Reglement ist zweckgebunden: Die Mittel dürfen nur für Reparaturen und den Unterhalt der Gemeinschaftsanlagen verwendet werden.

Bei der späteren Verwendung der bereits steuerlich abgezogenen Mittel gibt es grundsätzlich keinen zweiten Abzug.

Deshalb kann es sich lohnen, die Beiträge bis Ende 2028 zu überprüfen und gegebenenfalls zu erhöhen, wenn ohnehin Renovationen geplant sind.

Eine Erhöhung sollte auf einem nachvollziehbaren Renovations- und Finanzierungsplan beruhen und von der Stockwerkeigentümergemeinschaft ordnungsgemäss beschlossen werden.

Konkret: Steht ein neues Dach, eine neue Heizung oder eine Fassadensanierung an? Dann kann geprüft werden, ob eine frühere Einzahlung in den Erneuerungsfonds steuerlich und finanziell sinnvoll ist.

Tipp 2: Geplante Renovationen vorziehen

Wer Renovationen ohnehin plant, sollte prüfen, ob sie noch vor 2029 ausgeführt werden können.

Besonders interessant sind Energiespar- und Umweltmassnahmen, zum Beispiel:

• Wärmepumpen
• Fensterersatz
• Wärmedämmung

Dabei können Steuerabzüge häufig mit kantonalen und kommunalen Förderbeiträgen kombiniert werden.

Gemäss der Reform der Wohneigentumsbesteuerung fallen die Abzüge für energetische Sanierungen bei der direkten Bundessteuer ab 2029 weg. Die Kantone können solche Abzüge je nach kantonalem Recht bis spätestens 2050 weiterführen.

Tipp 3: Wertvermehrende Kosten dokumentieren

Wertvermehrende Investitionen bleiben auch nach der Abschaffung des Eigenmietwerts wichtig.

Sie können bei einem späteren Verkauf im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten berücksichtigt werden, sofern die kantonalen Voraussetzungen erfüllt sind.

• Belege aufbewahren
• Rechnungen archivieren
• Zahlungsnachweise sichern
• Ausgeführte Massnahmen genau beschreiben
• Werterhaltende und wertvermehrende Kosten getrennt dokumentieren

Eine vollständige Dokumentation kann beim späteren Verkauf Steuern sparen.

Was sich ab 2029 ändert – auf einen Blick

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Fazit

Die Zeit bis Ende 2028 ist begrenzt – aber lang genug, um geplante Massnahmen steuerlich sinnvoll zu koordinieren.

• Beiträge an den Erneuerungsfonds prüfen und gegebenenfalls auf Grundlage eines Renovationsplans erhöhen
• Geplante Renovationen vorziehen – insbesondere energetische Massnahmen
• Förderprogramme vor Beginn der Arbeiten prüfen
• Wertvermehrende Investitionen vollständig dokumentieren
• Die kantonale Steuerpraxis beachten

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Offizielle Quellen und weiterführende Informationen

• Bundesrat: Abschaffung des Eigenmietwerts tritt 2029 in Kraft
• Eidgenössisches Finanzdepartement: Reform der Wohneigentumsbesteuerung
• Eidgenössische Steuerverwaltung: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
• Fedlex: Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
• Offizielles Ergebnis der Volksabstimmung
• Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen
• energiefranken.ch: Förderprogramme nach Standort

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die steuerliche Behandlung – insbesondere von Erneuerungsfonds-Einlagen, Energiemassnahmen und wertvermehrenden Investitionen – hängt von den persönlichen Verhältnissen sowie vom kantonalen Recht und der kantonalen Praxis ab.